IL REPORT

Immobili residenziali, i dati satellitari della Nasa per capire quanto valgono

In uno studio pubblicato sulla rivista Sustainability e coordinato dal Cnr-Ibe, mappato l’impatto del cambiamento climatico sugli edifici. Fra i parametri presi in esame anche il consumo di suolo, la copertura arborea e la presenza di acqua

15 Lug 2022

Nicola Desiderio

I satelliti per capire e fare il mercato degli immobili. Potrebbe essere questa una delle prospettive della space economy analizzando in particolare l’impatto del cambiamento climatico sugli edifici residenziali. Approfondisce questo aspetto uno studio realizzato dalla rivista Sustainability coordinato dai ricercatori dell’Istituto per la bioeconomia del Consiglio Nazionale delle Ricerche (Cnr-Ibe) con il contributo di Ispra, Agenzia dell’Entrate e la Nasa. L’analisi è stata compiuta per misurare la variazione del valore immobiliare degli edifici residenziali in una città storica italiana (Firenze) in funzione delle anomalie termiche superficiali estive.

Che cosa c’entrano i satelliti con il costo delle case

Un connubio che finora appariva impossibile e incongruo per spiegare il mercato immobiliare, ma che ha un fine ed un metodo spiegato da Marco Morabito. “Abbiamo utilizzato dati satellitari Nasa per la stima della temperatura superficiale – spiega il ricercatore del Cnr-Ibe – quelli sul valore degli immobili dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate e quelli sulle caratteristiche urbane (consumo di suolo, copertura arborea ed erbacea e corpi d’acqua) forniti da Ispra. Per valutare il diverso valore immobiliare si è tenuto conto anche delle caratteristiche urbane circostanti gli edifici. Le analisi sono state condotte in varie zone della città (centrale, semicentrale e periferica) e su edifici con diversi pattern termici (hot-spot, cool-spot e zone neutre)”.

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Un nuovo elemento del valore: la temperatura

E irisultati sono interessanti. “Gli effetti sono evidenti nella fascia semicentrale e soprattutto periferica – conclude Morabito – dove l’aumento del valore di mercato dell’immobile è associato linearmente a una diminuzione della temperatura. La temperatura superficiale, invece, non è determinante per il valore immobiliare nella fascia centrale, dove altri elementi come la vicinanza a luoghi storici, paesaggistici e architettonici influisce in modo determinante. Anche se il 37% degli immobili residenziali centrali ricade in hot-spot termici, quasi il 10% di questi appartiene alla classe con il valore di mercato più alto“. L’interesse di questa analisi sta nel fatto che finora il mercato immobiliare aveva tenuto in conto altri elementi collegati ai cambiamenti climatici – tempeste, innalzamento marino, inondazioni, incendi – ma non le temperature.

Immobili e valore della qualità della vita

Che invece sono fondamentali per i costi di esercizio delle abitazioni perché direttamente collegati ai consumi energetici, il consumo dell’acqua e un generale disagio che incide sensibilmente sulla qualità di vita. Questo aspetto è rilevante soprattutto in Europa, una delle regioni più attraenti al mondo per gli investimenti immobiliari, e ancor più in Italia, dove oltre il 70% della popolazione è proprietaria di abitazioni e il mercato immobiliare trova terreno fertile dove la qualità della vita, accanto a quelle del paesaggio e del contesto storico, artistico ed architettonico, sono particolarmente valorizzanti. Firenze e la Toscana hanno proprio tali caratteristiche e per questo, con ogni probabilità, sono state scelte per questo originale studio.

Lo spazio per l’efficientamento energetico

L’identificazione degli edifici e degli immobili in zone di hot-spot e la conoscenza delle caratteristiche urbane che li circondano sono dunque informazioni utili non solo per la valutazione immobiliare, ma anche per pianificare interventi mirati a rendere le costruzioni più sostenibili e più efficienti dal punto di vista energetico. “In questo modo – conclude Morabito – potranno essere evitati futuri deprezzamenti del valore immobiliare dovuti agli effetti del caldo. Per quanto ancora l’attrattività e il fascino di un edificio residenziale nel centro storico prevarranno sui costi di gestione sempre più elevati necessari per garantire una buona qualità della vita, viste le temperature sempre più elevate per periodi prolungati dell’anno?”.

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